공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새로 지으면, 경매 후 새 건물을 위한 법정지상권이 인정되나요?

공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물에 법정지상권이 원칙적으로 생기지 않습니다.

예외가 성립하려면 신축 건물과 토지의 소유자가 동일해야 합니다. 아울러 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정하는 등 별도의 사정이 필요합니다.

판단의 기준은 기존 건물과 신축 건물의 구분입니다

법정지상권은 저당권이 설정된 토지와 그 지상 건물이 경매로 서로 다른 소유자에게 넘어가는 경우와 관련됩니다. 이 사안에서는 공동저당권 설정 당시 존재하던 건물이 나중에 철거되고 새 건물로 바뀌었습니다.

따라서 경매 뒤 소유자가 달라졌다는 사실만으로, 저당권 설정 때 있던 건물에 관한 기준을 신축 건물에도 그대로 적용하지 않습니다.

예외로 제시된 사정은 두 부분으로 나뉩니다.

신축 건물 소유자가 토지 소유자와 동일해야 하고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정이 있어야 합니다.

원문은 이런 사정이 없다면 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 신축 건물을 위한 법정지상권이 성립하지 않는다고 설명합니다.

관련 사이트: 서초변호사

원문은 관련 판례로 대법원 2003년 12월 18일 선고 98다43601 판결을 제시합니다.

또 법정지상권이 성립하는 경우 그 성립 시기는 매수인이 매각대금을 지급한 때라고 설명합니다.

다만 이 사건의 핵심은 경매 뒤 소유자가 달라졌는지에 그치지 않고, 공동저당 설정 뒤 건물이 교체된 상황에서 신축 건물에 관한 특별한 사정이 있었는지에 있습니다.

자주 묻는 질문

공동저당권 설정 당시 건물이 있었어도 신축 건물에 법정지상권이 생기지 않을 수 있나요?

그렇습니다. 공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우에는, 토지와 신축 건물이 경매로 서로 다른 소유자에게 넘어가더라도 특별한 사정이 없으면 신축 건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않습니다.

법정지상권이 인정된다면 언제 성립하나요?

안내 자료에 따르면 매수인이 매각대금을 지급한 때 성립합니다. 법정지상권의 성립 자체에는 등기가 필요하지 않지만, 그 권리를 다른 사람에게 처분하려면 먼저 자신의 명의로 지상권설정등기를 해야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1