공동저당 뒤 새로 지은 건물, 경매만으로 법정지상권을 얻을 수 있을까

토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 없애고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.

예외가 인정될 수 있는지는 신축 건물과 토지의 소유자가 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정했는지 등 특별한 사정을 살펴 판단합니다.

판단의 기준은 경매 뒤 소유자가 달라졌다는 사실 하나에 그치지 않습니다.

이 사안에서는 저당권 설정 당시 존재했던 건물이 철거되고 다른 건물로 바뀌었다는 점이 중요합니다. 따라서 기존 건물에 설정된 공동저당권만으로 신축 건물에도 법정지상권이 따라온다고 볼 수는 없습니다.

예외를 살펴볼 때는 신축 건물의 소유자와 토지 소유자가 같은지, 토지 저당권자에게 신축 건물에 대한 공동저당권을 설정했는지, 그 순위가 토지 저당권과 같은지 확인해야 합니다.

원문은 이런 사정 등을 특별한 경우로 제시합니다.

이 조건이 확인되지 않는다면 경매로 소유자가 갈라졌다는 이유만으로 신축 건물의 권리를 인정하기 어렵다는 것이 안내된 원칙입니다.

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자주 묻는 질문

경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라지면 권리가 생기나요?

토지와 신축 건물의 소유자가 경매로 나뉘었다는 결과만으로는 신축 건물을 위한 법정지상권이 인정되지 않습니다. 공동저당 설정 후 기존 건물을 철거하고 새로 지은 상황이라면 원칙적으로 성립하지 않습니다.

어떤 사정이 있으면 달리 판단할 수 있나요?

예외 여부를 판단할 때는 두 가지 사정을 살핍니다. 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일한지, 그리고 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주었는지입니다.

이 밖에 특별한 사정이 있는 경우도 포함됩니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1